存量时代：中国房地产企业的新挑战与机遇

随着国家统计局发布的数据显示，2022年中国房地产行业房屋新开工面积较去年下降了39.4%，而房屋销售面积也下降了24.3%. 这意味着市场上新房供应量减少，而二手房市场则持续上升. 此外，根据第七次人口普查的数据，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，相比2020年的普查数据下降了6.79%，这也意味着购房需求的潜在下降。因此，在需求端，人口减少、城市人口外迁以及二手房成交量下降等因素导致二手房市场逐渐成为楼市的主导力量，房地产市场正式进入存量时代。

存量时代既是挑战也是机遇，房地产企业需要整合资源、转型经营，并积极寻求新的利润增长点。同时，他们还需要积极抢占城市更新、代建代管等市场机会，稳步推进多元业务的发展. 另外，各地方政府近年来都在积极发展保障性租赁住房，因此如何通过有效管理存量资产政策，推动保障性租赁住房的发展，引进私人资本参与该领域的投资建设和运营管理，成为各地政府亟需思考的问题. 此外，公募类基础设施REITS的突破性发展，也将为房地产行业带来新的发展机遇. 可以说，房地产管理系统在存量时代，中国房地产企业仍然有广阔的发展空间.

本文将围绕2022年已上市房企披露的年报数据展开分析，通过比较企业业绩来反映它们的现状. 我们还将展望房企未来的发展方向和投融资新模式. 本文的分析基于安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层数据，并支持30家已上市房企披露的2021年和2022年企业年报。具体的企业名单和上市地点详见附录.

根据数据显示，2022年前30家上市房企的营业收入总体同比下降，并且增速较上年有所减缓，利润率也处于较低水平. 合计约为人民币4.0万亿元，同比降低约9.18%. 根据国家统计局的数据，2022年中国房地产行业房屋销售面积较去年下降了24.3%。在前30家上市房企中，有19家企业的营业收入呈下降趋势，其中融创和金科的营业收入下降幅度明显，分别同比下降了50.86%和51.15%. 这主要是受到房地产周期和新冠疫情的双重影响，导致交付面积和平均售价都出现了下降.

虽然整个行业的销售额下降，但仍有11家房企实现了增长. 其中，万科的营业收入约为人民币5,038亿元，房地产管理系统位居榜首，同比增长了11.27%. 万科的增长主要依赖于持续的项目交付，同时经营服务和长租公寓等业务的持续增长也为公司提供了新的发展动力。中交的营业收入约为人民币385亿元，同比增幅位列前列.

综上所述，存量时代给中国房地产企业带来了新的挑战和机遇。在这个时代里，房企需要适应新的市场环境，通过整合资源、转型经营来寻找新的利润增长点. 同时，他们还应积极抢占城市更新、代建代管等市场机会，推进多元业务的发展。各地方政府也应积极发展保障性租赁住房，通过有效管理存量资产政策，吸引私人资本参与投资建设和运营管理. 此外，公募类基础设施REITS的发展将为房地产行业带来新的机遇. 在存量时代，中国房地产企业仍然具有广阔的发展前景. .